KALAU kita menyaksikan perkembangan kota Bumi Serpong Damai (BSD City) yang dibangun sejak 1984, maka pencapaian hari ini oleh Kota BSD adalah apa yang sudah mereka upayakan sejak 40 tahun lalu. Artinya, jika hari ini kita mengatakan bahwa BSD adalah kota yang relatif tertata dan mandiri dalam proses pembangunannya, capaiannya per hari ini sudah sangat patut diapresiasi.
BSD sebagai kota mandiri yang dibangun oleh swasta (yang kemudian akan kita sebut sebagai private city) memiliki lahan seluas 6000 Ha, kini sudah kota swasta yang sangat besar. Jika dibandingkan dengan beberapa kota lainnya, maka Kota BSD ini (ingat, sebagai kota swasta) adalah 31 persen luas Kota Bandar Lampung, 54 persen luas Kota Bogor, 200 persen (2x lipat) dari Kota Yogyakarta atau 47 persen luas Kota Denpasar.
Bisa kita bayangkan betapa antraktifnya kota BSD sebagai sebuah kota komersial swasta. Dan bisa dicek berapa PAD yang bisa dihimpun oleh masing-masing kota pemerintah tadi (Bandar Lampung, Bogor, Yogyakarta, dan Denpasar). Maka kira-kira sebesar itu pula (sesuai dengan persentase luas lahannya) besaran pendapatan dari pengelolaan kota swasta BSD ini. Jadi dari sisi kegiatan ekonomi, sebagai sebuah kota swasta, Kota BSD memang sangat luar biasa.
Namun kita perlu ingat bahwa Kota BSD ini sudah dirintis sejak 40 tahun lalu. Sehingga apa yang mereka capai hari ini, adalah hasil dari proses panjang. Apakah capaian ini sudah optimal bagi BSD? Jawabnya belum. Sebab yang sedang proses dibangun di Kota BSD ini baru sekitar 2.000 Ha dari luasan 6.000 Ha yang dimiliki BSD. Sebagai sebuah kota yang dibangun secara bertahap, tahapan 1 pembangunannya saja (yang dimulai 1984 hingga sekarang) ditarget hampir 1 juta penduduk yang bermukim di perumahan.
Jika melihat beberapa kota maju di banyak tempat, dengan optimaliasi lahan dan membangun hunian vertikal, penghuni Kota BSD bisa memuat hingga 3-5 juta jiwa. Anda bisa hitung berapa perputaran uang yang ada di dalam sebuah kota yang nyaman dan modern ini nanti, ketika sudah terbangun semua.
Sekarang kita membahas tentang Ibu Kota Negara (IKN) Nusantara di Kalimantan. Anda tahu berapa luas KIPP IKN kita? Luasnya 6.671 Ha. Hampir sama dengan luas Kota BSD. Namun tentu ada fenomena yang membedakannya, yaitu BSD adalah private city, sementara IKN adalah PPP City (PPP adalah KPBU, yaitu Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha). Apa yang ingin disampaikan adalah bahwa secara organik, pencapaian BSD kini sudah melalui proses panjang.
Tata kelola, pembiayaan, manajemen, dan sebagainya, mereka sudah totalitas di dalamnya dan hasilnya seperti yang bisa kita lihat sekarang setelah 40 tahun berproses dengan smooth. Setidaknya tidak ada gunjang ganjing politik dan sosial. Secara sederhana bisa dikatakan bahwa IKN nampaknya dirancang akan berproses seperti halnya BSD. Dan memang konsep private city perlu difamiliarkan dalam pembangunan kota di Indonesia, sehingga kota-kota yang ada saat ini dapat dibangun dengan baik, seperti halnya ketika sektor swasta membangun dan mengelola kota mandiri mereka.
Untuk kasus di Indonesia, BSD dan beberapa pengembang lainnya sudah memberikan contoh tentang bagaimana nyamannya suatu kota yang dibangun secara terencana dan memiliki value. Bukan hanya price, tetapi juga value kawasannya diperhatikan dengan baik oleh pengelola. Jika menduplikasi dinamika yang muncul di BSD, berarti Kota Nusantara IKN akan berwujud seperti BSD sekarang di 25-40 tahun ke depan. Tentu saja, komplek kantor pemerintahan dan bangunan permukiman pendukung akan sudah berdiri sejak sekarang.
Namun ada value kawasan dan aktivitas kawasan yang membuatnya membutuhkan proses lebih lama untuk bisa menjadi seaktif BSD. Kasus BSD, dengan kedekatannya pada Jabodetabekjur dan growth center di sekitarnya yang sedemikian banyak, penduduk sekitarnya juga sangat banyak, mereka membutuhkan waktu untuk memproses memunculkan economic activity di urban area-nya.
Sehingga, jika IKN akan tercipta dengan kemandirian ekonomi dan keragaman aktifitas ekonomi perkotaannya seperti BSD 2023 ini, maka akan menjadi proses kerja yang sangat panjang. Maka keberadaan OIKN akan sangat diperlukan untuk dapat bekerja dalam tempo yang sangat lama, guna memanajemen dan memastikan kota modern bisa tercapai. Sebab kalau diserahkan tata kelolanya ke tata kelola ala pemerintahan, maka bisa hancur Kota Nusantara ini nanti.
Kota ini tidak akan terbangun seperti dalam bayangan warga dan perencananya. Kita bisa melihat Kota Batam saat ini yang sulit berkembang, akibat tata kelola Kota Batam sudah menjadi public city, bukan private city. OIKN, organisasi dan orangnya, memang harus memiliki kelincahan seperti pengelola Kota BSD. Karena saat ini, jumlah penduduk di sekitar IKN ini hanya 2 juta jiwa orang (di kedua kota, yaitu Samarinda dan Balikpapan).
Untuk mengatraktifkan kota sendiri saja (Samarinda dan Balikpapan) dibutuhkan upaya ekstra. Apalagi ditambah mengatraktifkan kawasan IKN, maka membutuhkan strategi yang tidak biasa. Maka kedepan OIKN bukan hanya mengurus dan memikirkan wujud fisik kota menjelang upacara 17 Agustus 2024 saja atau Kota Nusantara 2045, tetapi sangat perlu memikirkan bagaimana memunculkan growth center dengan ekonomi yang besar.
Sehingga keberadaan growth center ini yang akan mengaktifkan ekonomi IKN, Balikpapan, dan Samarinda. Serta membuat penduduk di sana bukan hanya 3 juta (masing-masing 1 juta di setiap kota) tetapi berpenghuni lebih dari itu. Agar segala aktivitas ekonomi tertangani dan memutarkan ekonomi kawasan. Dengan begitu, kota mandiri akan terwujud sebagaimana yang diharapkan.
Sumber : Kompascom | Editor : TMC
